AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSRŐL

Az ingatlan (építési telek, lakás, ház, termőföld, stb.) értékesítésének legfontosabb formai követelményei:

• az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés csak írásban érvényes;
• a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek, jogtanácsosnak vagy közjegyzőnek kell ellenjegyeznie.

Ingatlan adásvételi szerződés kötelező elemei

A szerződés tartalmára vonatkozó előírások mindegyik esetben azonosak, Az adásvételi szerződésnek a tulajdonjog bejegyzéséhez egyebek mellett tartalmaznia kell:

-         a felek adatait: magánszemély családi és utónevét, születési helyét és pontos idejét, anyja nevét, lakcímét vagy tartózkodási helyét, továbbá a személyi azonosítóját; statisztikai számjellel rendelkező szervezet esetén annak megnevezését, székhelyét és törzsszámát, valamint bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát);

-         az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám, ingatlan címe, tulajdoni hányad aránya);

-         a jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát

-         a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát;

-         a keltezés helyét és idejét;

-         Ár, foglaló, esetleg fizetés módja, határidő(k)

-         a szerződő felek, a készítő és ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét, több lapból álló okirat esetén minden lapon, szárazbélyegző.

Mi minősül adásvételi szerződésnek?

 
A bíróság már egy minimális tartalmú megállapodást is érvényes adásvételi szerződésnek minősíthet. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez elegendő, ha a szerződés tartalmazza:
• a felek személyét;
• az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításukat;
• az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését.
Ezért fontos, hogy ne higgyük el, ha az ezen adatokat tartalmazó néhány sort velünk aláíratók azt állítják, hogy ez még nem adásvételi szerződés, hiszen az ennél sokkal hosszabb.
Arra is figyelni kell, hogy sohasem az számít, hogy mi a szerződés címe, elnevezése vagy a felek megnevezése, ugyanis minden esetben a jogügylet tartalma határozza meg a felek közötti jogviszonyt. Ha például bérleti szerződés a cím, de a bérlő a megállapodás szerint tulajdonjogot vagy birtokot szerez, az adásvételi szerződésnek minősül. A leggyakoribb példa, hogy vételi jogot alapító vagy kölcsönszerződés "címén" adja el a tulajdonos - szándéka ellenére - az ingatlanát.

Néhány fontos tanács !!!

Minden eshetőségre nem lehet felkészülni, de csökkentjük a csalás lehetőségét, ha három fontos szabályt betartunk:

-         megbízható jogi képviselőt választunk,

-         minden dokumentumot figyelmesen elolvassunk,

-         kellő körültekintéssel járunk el.

Hogyan lehet kellően körültekintő a vevő?

Tulajdonjogot csak tulajdonostól, jelen esetben az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett személytől lehet szerezni. A kellő körültekintés éppen ezért főleg az eladóként fellépő személy azonosítása miatt fontos. Az ügyvédnek és a közjegyzőnek kötelessége a felek személyazonosságáról meggyőződnie, de az eladó iratainak megtekintését a vevőnek is ajánljuk.
A hamis dokumentumok gyakori előfordulása miatt ezek megtekintésével nem mindig lehet kideríteni azt, hogy a tényleges tulajdonossal állunk-e szemben, de gyakran néhány kérdés vagy némi utánjárás elég lehet az azonosításra. Főként a nagyobb értékű ingatlanok esetében érdemes lehet például a bejelentett lakó- vagy tartózkodási helyén felkeresni, felhívni a tulajdonost.

Mit jelent az eladó tájékoztatási kötelezettsége?

Az eladónak kötelessége, hogy az ingatlan lényeges tulajdonságairól és az azzal kapcsolatos fontos követelményekről, különösen az adásvétel tárgyát képező ingatlanra vonatkozó esetleges jogokról és terhekről tájékoztassa a vevőt. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.
Ha az eladó olyan lényeges körülményekről nem tájékoztatja a vevőt, amelyek ismeretében az nem vette volna meg az igatlant, a vevő

-         a vételár mérséklését követelheti,

-         elállhat a szerződéstől,

-         kártérítést követelhet.

Mindemellett a bírói gyakorlat szerint az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása a vevő kockázata. A vevő nem kérhet kártérítést sem, ha az ingatlan-nyilvántartás megtekintésével meggyőződhetett volna a tényleges állapotról (lásd Bírósági Határozatok - BH- 2000/501. szám).

Melyek az ingatlan terhei és hogyan tehermentesíthető egy ingatlan?

A vevőt a tulajdonjog átruházásáért és tehermentességéért szavatosság terheli, és ennek megfelelően a vevő egyebek mellett tehermentesítést követelhet, az eladó költségére tehermentesítheti az ingatlant, elállhat a szerződéstől vagy kártérítést követelhet. Ez azonban nem jelent teljes biztonságot, ha vita alakul ki, lehet, hogy csak hosszas bírósági eljárást követően születik megoldás.
A bíróság előtt a vevőnek kell bizonyítania azt, hogy ő nem tudott a korlátozásról, teherről (kivéve a jelzálogjogot, mert ezért az eladó minden esetben szavatossággal tartozik), ráadásul addig nem tud teljes biztonsággal nekilátni az ingatlannal kapcsolatos tervei megvalósításának, amíg folyik az eljárás.
Az ingatlan-nyilvántartásban szereplő terhek a következők lehetnek:

-         haszonélvezeti jog,

-         jelzálogjog,

-         elidegenítési és terhelési tilalom, valamint

-         telki szolgalmi jog, végrehajtási jog, bányaszolgalmi jog, stb.

Az adásvétel költségei

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján és a kialakult gyakorlat szerint:
• az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket (jelzálogjoggal biztosított tartozások kifizetése, stb.), továbbá meghatározott esetekben (pl. 5 évnél korábbi szerzés vagy másik lakóingatlan vásárlása nélkül) adófizetési kötelezettsége is van;
• a vevő viseli a szerződéskötési költségeket (ügyvédi munkadíj, stb.), a visszterhes vagyonátruházási illetéket, továbbá az átvétel és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségeit (ingatlan-nyilvántartási eljárás illetéke).
A felek eltérhetnek a fenti költségviselési szabályoktól, és megállapodhatnak abban is, hogy az ügyvédet az egyik fél fizeti (ha valamelyik fél ragaszkodik a személyéhez). Azt fontos tudnunk, hogy az eladó nem kötelezhető az ügyvédi költség teljesítésére, a vevő pedig arra, hogy az eladó által kijelölt ügyvédnél készíttesse el a szerződést.
Az ügyvédi díj általában az ingatlan szerződési értékének 0,5 - 1,5 %-a körül mozog, azonban van egy minimális díjhatár is. Ha például egy 500 000 forintos építési telket vásárolunk, az egyébként 0,5 százalékért dolgozó ügyvéd nem fogja 2500 forintért elkészíteni a szerződést, hanem mondjuk 20.000 forintot fog kérni.
Ha közjegyzőt választunk, tudnunk kell, hogy a közjegyző az okirat elkészítéséért egy IM rendeletben - 14/1991. (XI. 26.) - rögzített összeget kérhet, amely az ügyértéktől függően tételesen meghatározza a díjat (pl. 5 000 000 forint feletti, de 10 000 000 forintot meg nem haladó ügyérték esetén 56 700 forint és az 5 000 000 forint feletti rész 0,5%-a).