Példa: 2005-ben vásárolt
egy lakást 20 millió forintért, amit 2008-ban 30 millió forintért ad el. Az adó
alapja: 10 millió forint. Ennek az összegnek a 60%-a után kell adóznia, avagy
az adóalap 40%-kal csökkenthető (fenti táblázat), tehát az adó alapja 6 millió
forint. Az adó mértéke 25%, így az adó 1,5 millió forint.
A nem egyéni vállalkozó magánszemélyeknél a tulajdonszerzés nélkül lezárt
ingatlanlízing ügylet után szerzett jövedelemre ugyanezek a szabályok
vonatkoznak. Itt a bevétel megszerzés évének az ügyleti szerződés megkötésének
éve minősül.
Fontos: Ha
lakását 2007-ben adta el, akkor a következő lakás értéke az eladást követő
negyedik év utolsó napjáig még levonható az adóalapból. Ebben az esetben a már
befizetett adó visszaigényelhető!
Csökkenti az
adóalapot:
Ügyvédi
költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték, valamint
az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség
alapján igazoltan megfizetett összeg.
Az értéknövelő beruházásra fordított összeg szintén levonható, amennyiben azt
valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolták el.
Értéknövelő beruházás alatt azt a ráfordítást kell érteni, amely az ingatlan
értékét (állagát) megóvó ráfordításokon felül, annak forgalmi értékét növeli.
Ilyen lehet például a komfortfokozat (komfortosból összkomfortossá való) javítása,
a szobaszám növelése, emeletráépítés stb. Házilagos kivitelezésű munka esetén
csak a számlával igazolt költség vehető figyelembe, a saját munkavégzés
ellenértékével a költség nem növelhető.
Tovább csökkenti
az adóalapot:
Ha az átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a
magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek
otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási)
intézményben (bármely EGT-államban) biztosított
férőhely - visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli - megszerzésére
használja fel. A jövedelem fenti felhasználását az ingatlan átruházását követő
első és második adóévről szóló adóbevallásában is feltüntetheti.
Méltányosság
Az APEH az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére
jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni
értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire
figyelemmel, az adót mérsékelheti, vagy elengedheti. Méltányosságra különös
tekintettel akkor számíthat, ha a jövedelem felhasználása saját maga, közeli
hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa
lakhatását biztosító célra történik.
Mikor szereztem
a jövedelmet?
Ingatlanok esetén (lakás, telek, stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog (pl.: haszonélvezet) megszerzése
időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes
szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi
hatósághoz - illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz -
benyújtották.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni
értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot
kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának
napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.
Technikai részletek (mikor, hol, meddig kell bevallani)
Az adót az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell
megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőig
kell megfizetni.
Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem pedig a vagyoni értékű jog
átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.
A magánszemély adózónak az adóazonosító számát az adózással
összefüggő minden iraton fel kell tüntetnie.
Visszterhes ingatlan átruházás esetén a vevőnek (az állami adóhatóság által
erre a célra rendszeresített) 400-as Adatlapon kell közölnie az
ingatlanértékesítő magánszemélynek az adóazonosító számát, vagy a természetes
azonosító adatait (nevét, születési helyét, idejét, anyja leánykori nevét és
lakóhelyét a nem magyar állampolgárságú magánszemélynek az útlevélszámát).
Szintén ezen az adatlapon kell a vevőnek az eladó adatait közölni, ha az
ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogról ellenérték fejében lemond, ilyen
jogot visszterhesen alapít, átruház (átenged), megszüntet.
